부동산 건물 및 상가를 매매할때 매도자와 매수자 사이의 부가가치세 납부 문제가 발생되어 갈등이 생기기 마련인데요~ 계약당시부터 부가가치세 납부문제와 환급방법에 대해 양 당사자가 서로 합의가 되어 있지 않는 경우 엄청난 손실을 입는경우가 여럿 생기기때문에 처음부터 조심해야 하겠습니다.
상가 매매시 부가가치세 납부주체
우선 매수자가 납부함이 원칙이며, 상가 건물 매도자가 매수자로부터 부가세를 받아 세무서에 대신 납부를 하는 주체가 됩니다. 이때 매수자는 납세의무를 지게 되면서 매도자는 징수의무자가 되는것입니다.
금액은 모두 알고 계신 건물분의 10%를 부가가치세로 납부를 하는것이며, 이때 주의하여야 할점은 토지분은 제외된다는 점입니다.
* 부가가치세 x인 경우 : 토지,주택,농지,임야
* 부가가치세 o인 경우 : 건물 ( 주택x )
이때 매수자는 부가가치세를 환급받게 되는데요. 이때 절차를 알아보도록 하겠습니다.
매수자 환급절차방법
부동산 매매계약서 지참 후 세무서 내방하여 상가임대사업자(즉, 일반과세자)로 등록 한 후 매도자에게 부가가치세에 대한 부분을 세금계산서 발급 받아 부가가치세 환급을 신고하고 환급을 받습니다. 이때 주의할점은 간이과세자로 등록을 한다면 부가가치세를 환급 받지 못한다는 점 유의 하시기 바랍니다.
이런 번거로운 절차가 실익이 없다고 세무서에는 보기때문에 이때 포괄양도양수계약을 통해 부동산 매매를 진행하게 되는데요 이때 주의할점은 사업의 동일성은 유지되어야 하며 경영주체만 바뀌는 경우에만 가능하다는 점입니다.
즉, 매도인과 매수인의 업종이 같아야하고, 과세되는 유형이 동일시되어야 합니다.
포괄양도양수계약 조건
: 매도자, 매수자 모두 상가 임대사업자일 경우
: 매도자, 매수자 모두 일반과세자일 경우
이때 업종이 같고, 과세유형은 동일하여야 함.
< 주의 > 매도자가 1층에서 상가를 직접사용하면서 부동산 건물을 매매할경우 매도 후에 1층을 임대로 계약을 전환하고 임대할경우 포괄양도양수계약의 조건이 성립되지 않습니다. 즉, 이때 과세유형이 바뀐것으로 보기때문에 건물분의 임차인은 그대로 매수인이 승계받아야 하는데 1층에 기존 매도인이 임차인으로 바뀌기때문에 이때는 포괄양도양수계약조건이 불가하다는점 참고바랍니다.
이런경우가 가장 많은 부가가치세 분쟁으로 이어질 가능성이 높기때문에 계약 당시부터 포괄양도양수계약이 불가할경우 어떤 방법을 통해 해결할지 양 당사자가 미리 의논하고 대비하여야 할것입니다.
마무리
포괄양도양수계약 조건이 성립하지 않는다면 매도자에게 부가가치세를 추징고지됩니다. 이때 매도인에게 부가가치세와 가산세 의무가 생기게 되기 때문에 조심하여야 할것입니다.
이때 부동산 매매계약서상 특약을 미리 정해놓고 계약을 마무리하면 분쟁을 최소화 할수 있기때문에 예시를 들어보도록 하겠습니다.
ex) 본 계약은 포괄양도양수계약으로 하며, 포괄양도양수계약이 불가능할경우 부가가치세는 별도로 한다. 라는 특약을 반드시 명시하여 건물분에 대한 부가가치세를 어떻게 할지 미리 논의 하시길 바랍니다.
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