토지거래허가제 문제점 및 지정 해제 확인!!

 

토지거래허가제 

 

최근 강남, 경기도권에서 토지거래허가제에 묶인 토지를 허가를 받지 않은 상태에서 거래하면서 내 재산의 자유를 침해하는것 아니냐는 이야기등을 본적이 있는데요. 한 개인이 절대 국가를 상대로 이길수 없기때문에 본인의 부동산 자산이 토지거래허가 구역에 또는 지역에 있다면 거래전에 체크해보시길 바랍니다. 토지거래허가구역에서 그 토지를 허가받지않은 상태에서 거래계약을 하게되는경우에는 부동산거래신고등에 관한 법률 26조에 의거하여 2년이하의 징역 또는 토지가격의 30%에 해당되는 금액이하의 벌금과 징역형까지 받는경우도 있다고 합니다. 

 

 

 

 

 

 

 

토지거래허가제도 근거

 

토지거래허가제도란, 부동산 투기등을 근절하기 위해서 하나의 특정지역을 묶어 거래를 하는경우 허가를 받고 거래계약을 체결하게끔 제제를 가하는인데요. 토지에 대하여 소유권,지상권,전세권등으 계약을 체결하려하는경우 양당사자 모두 토지거래허가신청서를 제출하고 그에따른 첨부서류를 갖추어 그 해당 토지를 관할하고 있는 시,구,구청장에게 제출하게하고있습니다.

 

▶ 헌법적 근거 ◀

제도의 헌법적 근거로는 헌법 제122조를 살펴보면 국가는 국민 모두의 생산 및 생활의 기반이 되는 국토의 효율적이고 균형있는 이용 , 개발과 보전을 위하여 법률이 정하는 바에 의하여 그에 관한 필요한 제한과 의무를 과할수 있다고 명시되어있습니다. 이러한 헌법적 근거로 인하여 토지거래허가제도가 도입되었고 이로인한 법률적 근거까지 제시할수 있게 된것입니다. 

 

그렇기에 본인이 소유하고 있는 부동산 즉, 토지를 매매거래하기전에 토지거래허가구역에 해당되는지 확인을 먼저하여야하는 필요성이 있으며, 만약 묶여있는 지역이라면 더욱더 부동산 투자시 매우 소극적이고 치밀하게 분석해보아야 뒤이어 감당하여야하는 화를 막을수가 있을것입니다.

 

허가구역의 지정대상

 

 

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개인의 재산을 허가를 받고 거래하여야하기때문에 정부에서도 아무곳이나 지정을 할수가 없습니다. 허가구역의 지정대상이 되는지역은 그 해당 토지가 투기적인 거래가 이루어지고 있다고 판단되거나 토지가격이 급상승 하거나 차후 이렇게 급상승할 우려가 예상되는 지역들을 토지거래허가구역 지정대상으로 삼고 있습니다. 세부적인지역으로는 아래와 같습니다. 

 

● 허가구역 지정대상 ●

① 도시계획등으로 토지이용계획이 수립되거나 변경되는 지역

② 법령의 제, 개정, 또는 폐지됨으로 인하여 토지이용에 대한 행위 제한이 완화되겄거나 해제되는 지역

③ 법령에 의한 개발사업이 진행 또는 예정되어있는 지역과 그 주변에 대항되는 지역

④ 그밖에 국토부장관이나 시 도지사가 토지 투기우려가 있다고 인정하는 지역 

 

이렇게 허가구역으로 지정되게 되면 지정되는 기간은 5년이내로 지정되며 재지정될수가 있습니다. 

 

허가구역 해제요건

 

 

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토지거래허가구역이 지정되어 있는 지역은 부동산 투자를 함에 있어 인기가 없는 지역으로 생각할수가 있습니다. 그런데 약간의 생각을 전환해보면 , 국가에서 인정하는 투기가 일어날 지역 또는 토지 지가가 급격하게 상승될지역으로 예상했기때문에 토지거래허가구역을 미리 지정하는것이겠죠. 그렇기에 투기과열지역이나 토지거래허가제가 시행되는지역을 저렴하게 매수하여 해제요건에 해당되게 만들어 해제되면 재미있는 부동산 투자가 될수도 있습니다. 

 

• 토지 지가가 부동산 시장기반으로 안정되어 지정될 사유가 없어졌을 때
• 토지의 관계 시,도지사(시,군,구청장)가 해제하거나 축소를 요구하고 그 요구가 타당성이 있어 인정될 때

● 해제 효과 ●

토지거래허가제 구역이 허가구역 해제됨으로 투기의 우려가 사라지기때문에 더이상 토지거래 규제가 필요 없게되었을경우에 해당되어 토지이용의무등은 사라지게 되는 효과

 

토지거래허가제 문제점

 

 

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최근 강남뿐아니라 잠실등 토지거래허가구역등으 일부 부분적으로 지정되면서 부동산이라는 사유재산을 취득하여 매수하는행위에 대한 허가절차등의 문제점이 나타나고 있는데요. 헌법상 사유재산을 인정하면서도 마음대로 재산을 처분할수 없는경우가 계속해서 생기고 있어 토지거래허가제 문제점에 대한 지적이 나오고 있는듯합니다.

 

토지거래허가구역에서의 전세임차인이 있는경우 그 기간이 오랫동안 남아있다면 매수하는 매수인 입장에서는 바로 처분할수가 없기때문에 일부에서는 재산권침해라는 이야기가 나오고 있는데요. 하루빨리 형평성에 맞는 부동산 정책으로 올바른 부동산 투자가 이루어지기를 기대해봅니다.

 

 

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